売却事例

case10:接道に難のある土地を総合プロデュース

A様は80代で、複数の土地を持つ地主様です。
ご年齢的に将来の相続のことが気になりだし、現在使われていない土地を現金化しておくことをお考えになりました。
こういった際によくあるのが、

  • 資産価値が高い土地は親族のために残しておきたい
  • そうでない土地は処分したい

ということですが、当然ながら「そうでない土地」はそのままでは買い手がなかなかつかず、結果的に安く手放さざるを得ないことになりがちです。

 参考:A様が今回売却をご検討の土地の概要

 MEMO
  • 土地の形状、広さに問題は無い
  • 北側道路は幅が狭すぎる為、車の通行は不可
  • 東側道路もそのままの状態では車の通行はかなり難しい
  • 東側道路を南に下ると、広い道に出られる
 そこで、北斗のミッションは?

現状のままでは買い手となる方を見つけるのは難しいと判断。
まず北斗にて土地をいったん買取した上で、滝澤・森がタッグによる「この土地を住宅用に総合プロデュース」作戦を展開しました。

 作戦第一段階:将来の姿をイメージ

土地の広さから考えて、3区画の住宅用地として販売することを想定。
ここに3世帯の方が将来快適に暮らせるにはどうすれば良いか、あるべき姿をイメージしました。

 作戦第二段階:進入経路確保のための三方向作戦

前述のとおり、北側から現地への進入はできません。
そこで残りの東西南について、

東側:
道路向かい側にお住まいの方に許可を得て、垣根(生垣)から道路に張り出していた枝を剪定。
これで本来の道路幅を活かせるようにしました。

注:植木職人さんではなく北斗 小川がやっています。本人曰く「意外と楽しかった」とのこと。

西側:

今回の土地の接道部分(道路の西側)に地役権(※)を設定しました。
地役権について大まかに書くと、
「この端っこ部分には、新しく入居する3世帯の方が通行や車の切り返しに使える権利を設定します。
なので、物を置きっぱなしにしたりせず、仲良く使ってください」
ということ。権利を登記しておくことにより、将来も安心です。

南側:

さらに近隣トラブル防止のために、南側にお住いの方との間で敷地の端の部分を通行の際に使わせて頂く覚書を交わしました。これで南側にある広い道路に気兼ねなく出られます。

 作戦第三段階:自分が住民になった想定で、あれこれ検証

作戦もいよいよ最終段階。
土地の造成が終わったところで、実際に南側から現地に車で進入してみました。
3区画に住宅が建ち、そこの住民となったイメージで車の出入りに問題が無いかを検証。
すると、北側にある電柱が車の切り返しの際に邪魔になることが判明。
行政への手続きを経た上で電柱を移動しました。

さらに、後々追加工事が不要なように3つの区画に対して水道引き込み工事を実施。
これで住宅用地として準備が整いました。

現地画像:土地造成と電柱の移動が終わった後の様子です。

 できることは全部やった! →その結果は?

 MEMO
  • 第一段階:A・B・C区画に分割
  • 第二段階:東→道路向かい側の生垣を剪定
  • 第二段階:西→地役権を設定
  • 第二段階:南→南側住民の方と覚書を交わす
  • 第三段階:第三段階:電柱を移動

こうして、少し前までA様が未使用のまま持て余していた土地は3区画の住宅用地と生まれ変わりました。
売却は無事完了し、今では新しい住宅が建っています。

 このミッションの成功要因

売主様の想い
条件があまり良くない土地であることは重々承知。
でも、身内の為になるべくお金を残してあげたい。

そのお気持ちに対して、手間を惜しまず寄り添うことができた結果だと自負しています。

※地役権とは
一定の目的のために、他人の土地(承役地)を自分の土地(要役地)のために利用する物権のことをいいます(民法第280条)。
今回の事例では、A・B・C3区画において将来住民となる方の車の出入りに不便が無いように、地役権を設定致しました。

担当:
滝澤 慶太(プロフィールはこちら)
森 順平(プロフィールはこちら)

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