今回ご相談をいただいたのは、一宮市内に4棟のアパートを所有するAさんです。
Aさんは年齢を重ねるにつれ、相続や資産整理のことを考える様になっていました。
ご依頼の背景
・自分が元気なうちに、不動産の整理をしておきたい
・ローンが残っている物件は、将来の負担にならないか不安
・遠方に住む一人娘に、管理や相続の負担をかけたくない
Aさんは管理の手間や将来の相続を考えるうちに「このままではまずい」という不安を感じていたとのことです。
Aさんのご要望と課題整理
初回のヒアリングでは、Aさんのご意向を丁寧に整理しました。
Aさんの主なご要望：
・4棟すべてを手放すのではなく、自分で管理できる物件は残したい
・ローンを完済して気持ち的にも経済的にも身軽になりたい
・手続きはできるだけシンプルに、時間と労力をかけたくない
課題：
・個別に売却すると、時間がかかり精神的な負担が大きい
・測量や境界確定などを行うと、費用と期間が増える
・管理会社が変わることで、入居者や手続きが煩雑になる可能性
北斗からのご提案
初回のヒアリングでは、Aさんのご意向を丁寧に整理しました。
Aさんのご希望に沿い、かつ管理の負担を最小限する方法を検討した結果、
・4棟のうち2棟を一括で売却し、残り2棟は所有を継続する
・アパートの管理会社は変更しない
・契約条件は確定測量なし／契約不適合責任免責
というプランをご提案しました。
これにより
・2棟の売却代金により、残りのローンを全額完済
・手元に残す物件は今まで通り管理できる
というAさんの理想に近い形を実現できると判断しました。
今回のポイント
以下のようなメリットを売主様（Aさん）に提示できたことにより、取引をスムーズに完了することができました。
① 一括買取によるスピード対応
通常、収益物件の売却では買主探しに時間がかかります。
今回は当社が直接買取を行うことで、価格と条件を早期に確定し、スピーディーに話を進めました。
② ローン完済を前提とした資金計画
売却代金は、ローン全額返済を前提に調整しました。
Aさんにとっては「借入のない状態になる」という心理的な安心感が非常に大きなポイントでした。
③ 管理会社を変更しない配慮
管理会社を変えないことで、
・ 管理業務の引き継ぎトラブルを回避
・ Aさん自身の手続き負担を最小限に
といったメリットがあります。
④ 測量・契約条件の合理化
確定測量を行わず、契約不適合責任を免責とすることで、手続きの負担を軽減しました。
コラム │ 契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは民法上で定められたもので、簡潔にまとめると「契約書の内容と違うもの（欠陥品など）を売った際、売主が負う責任」のことです。
取引後に問題点が発覚した場合、買主は売主に対して修補（修理・手直しのこと）・減額・契約解除・賠償の４つを要求できます。
北斗がAさんのアパート2棟を買取したような、「契約不適合責任は免責とする」という契約条件は買主にとって不利な条件となりますので、不動産のプロとしての調査能力が不可欠です。
なお、売主が不具合を知っていながら故意に伝えなかった場合は免責が適用されない可能性が有りますのでご注意ください。
※契約不適合責任については適用される期間など様々な条件があり、ネットで調べた情報のみを当てにすることは危険です。お悩みをお抱えの方はプロへのご相談を強くおすすめ致します。
このケースからわかること
不動産の売主様にとって最も気になるのは金額面のはずです。
ですが、実際の取引では売主様は親族への負担など様々な心配事を抱えていることが多く、このケースではそれに寄り添うことの大切さを示しています。
今回のAさんに限らず、
・高齢の不動産オーナー様
・相続や将来管理に不安を感じている方
・すべてを手放す決断に踏み切れない方
・ローン残債や賃借人との関係が不安な方
こういったお悩みを抱えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
担当：滝澤 慶太（プロフィールはこちら）